賃料交渉と飲食優遇/賃料1年間20％OFF・フリーレント最大2か月、並びに定借期限について

　現在、何件かお話しをいただき、内装見積もり待ちの案件含め、同時で進行しております。事業者様、並びに協力不動産会社各社の皆様に感謝を申し上げます。

　協力不動産会社各社にはお伝えしたことで、募集要項に公には書きませんでしたが、募集案内の「飲食優遇」について、具体的な内容をここに書かせていただきます。

・飲食、中食（パン、惣菜販売等、食に関する業態）など1年間 基本賃料を20％引き

とさせていただきます。

　というのも、このところ、通常賃料のお値下げができないかと言うお問い合わせがままあるのです。

 　ひと聞きですが特に大手企業や上場企業の事業者様に多いとも聞きます。（それらの事業者様は株主と株価を見ながら商売しているのでやむを得ない部分もあるのですが）

　ですが、原則、基本賃料のお値下げはできない、ものとお考え下さいませ。

 

　理由は２つあります。

　現在の募集条件、「飲食優遇」とし詳細を明示しない形は、当時のテナントショップの担当の方（現デザートレインのHさんとは別の方）と、条件を詰める中で決まりました。文字も詰め込めないし、「優遇」だけでよいのではないかと。

　しかし、以前、お世話になっている市内で人気飲食店を営まれているなじみの店の社長に賃料設定などを相談させていただいた時に、「飲食店優遇の内容は明記した方がいい」とご指摘を頂戴しました。そうでなければ後々あそこは募集より安く借りたのなんだの、皆が疑心暗鬼になるので、すべて明らかにした方がよいのではないですか？という主旨でした。私も基本的にこれと同意見です。

　つまり募集条件を公にしないまま、クローズの基本賃料の交渉に応じると、「飲食優遇」が無効化されてしまうのです。それは、条件通りで入居いただく事業者様を裏切ることのように思います。

 

　もちろん、今後テナントが決まっていく中で、この区画はなかなか一般の事業者様では客付けが難しいという判断をした場合、基本賃料を公式に下げる可能性もありますし、劇場や、公的機関であるとか、利潤追求を目的としない事業者様の場合、その志にお応えしたいと考える可能性もあります。

　また、今後再びコロナによる大規模休店などが発生する場合、期限を切っての賃料の減額に応じることはありますし、ありました。

　しかし、申し訳ありませんが、一般の事業者様の場合、どうしてもこちらからお願いしてでも入ってほしい、というような事業者様を除き、クローズで基本賃料の減額交渉は難しいことを予めお伝え申し上げます。

 

　賃料減額には応じられませんが、保証金の減額については検討させていただきます。

　 長く営業いただきたいという観点では、保証金は「全額お返しするお預かり金」と考えておりますので、小規模事業者の方で、5か月は負担が多いとお考えの事業者様はご相談くださいませ。

 

　また、理由の2つ目は投資回収の問題です。

　以前、この記事でも触れましたが、

 ■「nonoHana南彦根」への入居をお勧めする5つの理由!!

 　弊社物件の基本賃料は、競合する彦根市内の他の商業区画の成約条件と照らしながら、当時のコロナ禍の日本の経済状況に鑑み、それよりも1，2割安く設定させていただいております。

　これについてはほかの物件と比較していただければわかると思います。 

　正直に申しますが、おおよそ「大台」に乗るくらいの工費をかけて改修しています。

　現在、諸般高騰しておりますので多分それでは済まないと思いますが、現状の家賃全区画合計で空室がないという仮定で、収益ゼロでも投資回収に5年近くかかるぎりぎりの計算で出した賃料設定です。

　もちろん空室にしておくよりはいいという考え方もありましょうが、以前書かせていただいておりますが、弊社金融機関から借り入れをしておりませんので、焦って誰でもいいからとにかく貸したいとは思っておりません。

 　今後の南彦根の発展を一緒に考えられる意欲のある事業者様と、南彦根活性化の拠点にしたいという思いがとても強いのです。

　だから、下げてください、はい、下げますという展開は申し訳ないけれどないです。同じく定借で15年契約更新がないため、中途での賃料減額も原則、応じ難いとお考え下さい。

　日本はインフレ局面ですから相対的に弊社の賃料は今後安くなっていくと私は考えています。

 

　　また「フリーレント最大2か月」は、契約日から開店までの工事期間の最大で、改修が２か月以内に終わった場合、営業開始の日から起算して賃料が発生するという考えです。

　多くの事業者様は内装業者に施工予定を出させてからの、契約になると思いますので、その時点で明らかに施工に2か月以上を要する場合はお申し出頂ければ、契約日の延期などご相談に乗ります。

　しかし、営業を開始するということは「日銭」が発生するということですから、仮に施工期間が2か月未満でも、賃料がそこから発生するのは当然のこととお考え下さい。

 

　「定借15年、中途退出可」についても、一言ご説明させていただきます。

　当初この文言は「定借10年　更新応相談」のようなものであったと思いますが、これまたテナントショップに「更新可能」を公言するのはトラブルの元！というアドバイスをされたので、15年に延長して現在の募集条件となっております。10年で確実に退出をお願いすることが前提であれば十分な投資がいただけないと思い15年としました。

　私としては10年を前に大規模修繕と躯体検査をして、十分、今まで通りの使用に堪えるなら入居テナント各社とご相談をして、10年の更新をしたいと考えておりました。

 （更なる10年は私が生きている保証ができないので、さすがに未定です。）

　やはり躯体の寿命を考えると、無期限の更新は難しいです。また、耐震や建築基準法での、何らかの法改正があることも想定せねばなりません。

　ただ、事業者様が、商売を軌道に乗せ、投資回収し、地域で商いを定着させるのはどれくらいの期間だろうと考え、「15年」あれば仮に弊社が契約満了で退店をお願いしても、十分、他で商いをやっていける地力をつけられるのではないかと考えました。

　それで「15年」という区切りを付けさせていただいておりますが、 状況によっては契約延長は検討させていただくということを、追加させていただきます。

（15年先の躯体を見ての判断になりますので、確約ではありませんので念のため）

　ご入居いただくテナント事業者様には息の長い商売をしていただくことを心底願っております。

　　協力不動産会社各社様に置かれましては、引き続きのご協力何卒よろしくお願いいたします。

■ゼラニウム全般の花言葉は「尊敬」「信頼」「真の友情」。

ゼラニウムの開花時期は3月～11月。ゼラニウムは4月3日、4月24日、5月26日、6月28日、7月27日、8月11日の誕生花です。赤いゼラニウムの花言葉は「君ありて幸福」。